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Auftrag geschrieben am 14.01.2009 02:28:49

Falsche qm inseriert/ Keine qm im Mietvertrag angegeben/ Kürzung Nettomiete zulässig?

Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Status: archiviert
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im August auf ein elektronisches Inserat auf immobilinscout24.de reagiert, in der eine 115qm Dachgeschosswohnung angeboten wurde.
Nach Besichtigung mit dem Makler haben wir den Mietvertrag unterschrieben, in dem keine qm erwähnt sind.

Nachdem uns im Sep 2007 die NK Abrechnung mit zugrunde gelegten 115qm zugestellt wurde, habe ich die Wohnung vermessen, kam auf weniger Quadratmeter, und erhob Einspruch gegen die Abrechnung.

Ein daraufhin vom Vermieter bestellter Architekt vermaß die Wohnung, und errechnete 97,5qm. Aufgrund dieser Zahl, die sowohl vom Vermieter als auch von mir akzeptiert wird, wurde die Nebenkostenabrechnung korrigiert.

Die Wohnung ist eine verwinkelte Dachgeschosswohnung mit sichtbarem Gebälk, es ist nicht möglich per Augenmaß eine genaue Größe errechnen.

Nun geht es mir aber um die Nettomiete, die ich rückwirkend zu unserem Einzugstermin, Sep 2006 (<3Jahre) gekürzt habe, und zwar um die prozentuale Differenz zwischen 115qm und 97,5qm.

Jetzt kennen ich diverse Urteile, die sich auf Rückforderung überzahlter Miete bei Wohnflächenabweichung beziehen, s:
Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % kann eine überzahlte Miete zurückgefordert werden
BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

Wie verhält es sich denn in dem speziellen Fall, dass im Mietvertrag keine qm genannt werden, wohl aber in dem Inserat.
In der BGH Urteilsbegründung wird ja auch darauf eingegangen, dass keine Wohnfläche im Mietvetrag aufgeführt wird.

Urteilsbegündung BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03 -

Aus den Urteilsgründen:
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen, nicht die im Erhöhungsverlangen zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als 10 % handelt (Senatsurteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und in der Mieterhöhung übernommen werden. Dieselben Grundsätze gelten aber auch, dass - wie hier - im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht aufgeführt ist. § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Wird der Berechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, so könnte der Vermieter damit einen Mietzins erzielen, der über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen läge.

Spielt diese Rechtssprechung auch für die Vermietung eine Rolle?
OLG München
24.10.1996
Aktenzeichen: 24 U 139/96
Einstellung in die Datenbank: 01.11.1997
Bearbeitet von:

Falsche Angaben in Zeitungsannonce
Dem Käufer eines Hauses steht ein Schadensersatz zu, wenn er den Kaufvertrag mit dem Verkäufer unter stillschweigender Bezugnahme auf die Angaben in der Zeitungsannonce hin geschlossen hat. Das Oberlandesgericht München entschied einen Fall, in dem das Baujahr des Hauses in der Verkaufsanzeige falsch angegeben wurde.

Gilt dies auch für den Raum Stuttgart? Bzw. ist dies durch eine neuere Rechtssprechung eventuell aufgehoben?

Zeitungsinserat nennt falsche Wohnraumgröße - Mieter darf Vertrag dennoch nicht anfechten
AG Frankfurt am Main, Urteil vom 05.05.2006, Az. 33 C 582/06 - 50

Ein Wohnraummietvertrag kann nicht angefochten werden, weil im Zeitungsinserat eine falsche Wohnungsgröße genannt wurde. Ein Inserat stellt nur die Aufforderung an Interessenten dar, in Vertragsverhandlungen einzutreten. Die Angabe zur Wohnungsgröße ist deshalb nur ursächlich für den Entschluss, die Wohnung zu besichtigen. Der Entschluss für den Abschluss des Mietvertrages wird jedoch erst bei oder nach Besichtigung der Wohnung gefasst. (sma)
BGB § 119 Abs. 2, BGB § 123 Abs. 1, BGB § 535




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